6월 29일부터 초고강도 주택담보대출 규제가 시행됨에 따라 서울 아파트 시장에 상당한 파장이 예상되고 있다. 어제부터 적용된 이번 규제로 인해 서울 아파트의 74%에 해당하는 주택담보대출 가능 금액이 감소할 것이라는 분석 결과가 나왔으며, 이는 사실상 서울에서 아파트를 구매하기 위해 현금 약 8억 6천만 원을 보유해야 하는 상황을 만들고 있다.
부동산 전문 기업 부동산114가 최근 발표한 분석 자료에 따르면, 어제부터 전격 시행된 새로운 대출 규제의 영향으로 서울 25개 구 가운데 무려 18개 구에서 아파트 주택담보대출액이 줄어들 것으로 예상된다. 이는 서울 전체 아파트 가구 수의 74%에 해당하는 약 127만 6천여 가구에 직접적인 영향을 미칠 것으로 분석된다.
이번에 시행된 초고강도 대출 규제의 핵심은 고액 주택담보대출에 대한 제한을 강화하여 가계 부채를 관리하고 부동산 시장의 과열을 억제하려는 정부의 의지를 반영한다. "억 원 이상의 주택담보대출을 금지"한다는 표현에서 알 수 있듯이, 일정 금액 이상의 대출을 원천적으로 차단하거나, 대출 한도를 대폭 축소하는 방식이 적용될 것으로 보인다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자의 주택 구매 부담을 완화하려는 취지이지만, 현실적으로는 서울과 같이 주택 가격이 높은 지역에서는 실수요자에게도 상당한 자금 부담으로 작용할 수 있다.
부동산114의 분석은 이러한 규제가 서울 아파트 시장에 미치는 영향을 수치적으로 보여준다. 18개 구에서 대출액이 줄어든다는 것은 해당 지역의 아파트 구매 시 필요한 현금 비중이 대폭 늘어난다는 것을 의미한다. 특히 서울 아파트 평균 매매가를 고려할 때, 대출 가능 금액이 줄어들면 구매자는 그만큼 더 많은 자기자본을 확보해야만 주택 구매가 가능해진다.
이러한 분석 결과는 "서울에서 아파트를 사려면 현금 8억 6천만 원 정도를 가지고 있어야 입주가 가능한 셈"이라는 언급과 일맥상통한다. 이는 서울의 내 집 마련 문턱이 현저히 높아졌음을 시사하며, 특히 젊은 층이나 소득 수준이 높지 않은 가구의 경우 주택 구매가 더욱 어려워질 수 있음을 나타낸다.
이번 대출 규제 강화는 서울 아파트 매수 심리를 위축시키고 거래량 감소로 이어질 가능성이 크다. 대출 의존도가 높은 매수자들에게는 사실상 시장 진입이 불가능해지기 때문이다. 또한, 현금 부자들 중심으로 시장이 재편될 가능성이 있으며, 이는 양극화를 심화시킬 수도 있다는 우려도 제기된다.
정부는 이번 규제를 통해 가계 부채 증가세를 억제하고 부동산 시장의 연착륙을 유도하겠다는 입장이다. 하지만 일각에서는 지나치게 강력한 규제가 실수요자의 내 집 마련 기회를 박탈하고, 주택 공급 부족 문제 등 근본적인 시장 불안 요소를 해결하지 못한 채 수요만 억제하는 부작용을 낳을 수 있다는 지적도 나온다.
앞으로 정부는 대출 규제 효과를 면밀히 모니터링하면서 시장 상황에 따라 유연하게 정책을 조정할 필요가 있다. 동시에 주택 공급 확대, 전월세 시장 안정화 등 다각적인 정책 노력을 통해 실수요자 중심의 안정적인 주택 시장을 조성해야 할 것이다. 서울 아파트 시장의 변화는 단순히 대출 가능 금액의 감소를 넘어, 주택 구매를 꿈꾸는 많은 이들의 삶에 직접적인 영향을 미칠 중대한 사안으로 인식되어야 한다.
