한국은행이 두 달 연속 기준금리를 올리면서 주택담보대출 금리가 다시 상승 압력을 받고 있다. 주요 시중은행의 주담대 최고금리는 이미 연 7%를 넘어선 가운데 시장금리 상승세가 이어질 경우 연 8%대 진입 가능성까지 거론된다. 빚을 내 집을 산 차주들의 원리금 부담도 빠르게 커지고 있다.
1일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 지난달 28일 기준 연 4.68~7.15% 수준으로 집계됐다.
은행별 우대금리와 대출 조건에 따라 실제 적용금리는 달라지지만 최고금리가 이미 7%를 넘어섰다. 아직 8%에 도달한 것은 아니지만 추가적인 시장금리 상승이 대출금리에 반영될 경우 상단이 다시 높아질 가능성이 있다.
대출금리를 끌어올리는 배경에는 한국은행의 연속 기준금리 인상이 있다.
한국은행 금융통화위원회는 지난달 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸다. 7월에 이어 두 달 연속 인상이다. 기준금리가 3%대로 올라선 것은 1년 9개월 만이다.
변동형 주담대의 기준으로 활용되는 코픽스도 오르고 있다. 7월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 지난 4월 이후 넉 달 연속 상승했다. 은행이 예금과 적금 등으로 자금을 조달하는 비용이 증가하면서 변동금리 대출을 받은 차주에게도 금리 상승분이 순차적으로 반영되는 구조다.
고정형 주담대 역시 시장금리 상승에서 자유롭지 않다. 고정형 주담대의 주요 기준이 되는 은행채 5년물 금리가 상승하면 신규 대출 금리에도 영향을 준다.
금융투자협회 채권정보센터에 따르면 지난달 28일 은행채 5년물 금리는 연 4.280%를 기록했다. 2023년 11월 이후 약 2년 반 만에 가장 높은 수준이다. 변동형 대출금리에 영향을 미치는 은행채 6개월물도 3%를 넘어섰다.
금리 상승은 대출 규모가 큰 차주일수록 직접적인 부담으로 돌아온다.
4억원을 30년 만기 원리금균등상환 방식으로 빌렸다고 가정하면 금리가 연 3%일 때 월 상환액은 약 169만원이다. 금리가 5%로 올라가면 약 215만원으로 증가한다. 한 달에 약 46만원, 1년이면 550만원가량을 추가로 부담해야 한다.
금리가 더 올라갈수록 차이는 커진다. 같은 조건에서 금리가 연 6%라면 월 상환액은 약 240만원, 연 7%에서는 약 266만원에 달한다. 대출금리가 8%까지 올라가면 월 상환액은 약 294만원으로 불어난다.
3% 금리와 비교하면 월 부담이 약 125만원 증가하는 셈이다. 특히 주택담보대출에 신용대출까지 함께 사용해 집을 산 차주는 금리 상승 영향을 동시에 받을 수 있다.
문제는 가계가 이미 상당한 규모의 빚을 안고 있다는 점이다.
한국은행에 따르면 올해 2분기 말 가계신용 잔액은 2000조원을 넘어선 상태다. 기준금리가 오르더라도 모든 차주의 금리가 즉시 같은 폭으로 상승하는 것은 아니지만 변동금리 대출의 금리 재산정 시점이 돌아올수록 이자 부담을 체감하는 가구가 늘어날 수 있다.
최근 정부가 은행권 가계대출 총량 관리 기준을 일부 완화하면서 대출 공급 여력은 이전보다 커졌지만 차주 입장에서는 "대출을 받을 수 있느냐"와 함께 "높아진 금리를 감당할 수 있느냐"가 새로운 문제가 됐다.
특히 집단대출을 제외한 일반 주택담보대출은 은행별 한도와 총량 관리 상황에 따라 대출 조건이 달라지고 있다. 대출 문이 일부 열리더라도 금리가 높은 상태에서는 실제 주택 구매로 연결되기 어렵다는 지적이 나오는 이유다.
주택시장에도 금리 상승은 변수다. 주택가격이 높은 수도권에서는 자기자금만으로 주택을 구입하기 어려워 대출금리 변화가 매수자의 자금 조달 능력에 직접 영향을 준다.
다만 주담대 금리가 곧바로 8%를 넘어설 것이라고 단정하기는 어렵다. 실제 대출금리는 기준금리뿐 아니라 은행채와 코픽스, 은행별 가산금리와 우대금리, 금융당국의 가계대출 정책 등에 따라 결정된다.
현재 확인되는 5대 은행 고정형 주담대 최고금리는 7.15%다. "주담대 8%"는 이미 적용되고 있는 일반적인 금리가 아니라 추가적인 시장금리 상승 때 도달할 수 있는 구간이다.
기준금리가 3%대로 올라온 상황에서 주담대 금리가 어디까지 움직이느냐는 2000조원을 넘어선 가계부채와 주택시장을 동시에 흔들 수 있는 변수다. 대출 공급 확대에도 차주가 감당해야 할 월 상환액이 계속 늘어난다면 주택 실수요자의 자금 조달 문제는 오히려 더 복잡해질 수 있다.
정한영 기자
