2025년 하반기 한국 부동산 시장이 "부동산 증세"라는 거대한 파고에 휩쓸리고 있다. 정부가 종합부동산세(종부세)의 핵심 산정 요소인 공정시장가액비율을 기존 60%에서 80%로 상향 조정하는 방안을 적극적으로 검토하면서, 서울을 비롯한 수도권 주요 지역의 보유세 인상이 기정사실화되는 분위기다. 이로 인해 고가 아파트 보유자들은 최대 40% 이상의 보유세 증가를 맞닥뜨릴 것으로 예측되며 시장 전반에 걸쳐 술렁임이 감지되고 있다.

이번 보유세 인상의 핵심은 공정시장가액비율의 상향이다. 이 비율은 재산세와 종부세를 산정할 때 과세표준을 결정하는 중요한 계수다. 예를 들어, 공시가격이 10억 원인 주택의 경우 공정시장가액비율이 60%일 때는 6억 원이 세금 산출의 기준이 되지만, 80%로 상향되면 기준 금액이 8억 원으로 급증하여 세금 부담이 크게 늘어난다. 문재인 정부 시절 한때 95%까지 치솟아 '세금폭탄' 논란을 야기했던 이 비율은 윤석열 정부 들어 60%로 완화된 바 있다. 그러나 재정 확보와 '부자 감세 정상화'라는 명분 아래 다시 상향 기조로 전환되면서, 부동산 소유자들의 부담이 가중될 것이라는 우려가 커지고 있다.

실제로 서울 서초구 반포자이 84㎡의 경우, 올해 보유세가 1,274만 원이었던 것이 내년에는 1,842만 원으로 무려 44.6% 급등할 것으로 예상된다. 강북 등 서울 주요 단지 역시 평균 30% 이상의 세 부담 증가가 불가피하며, 한남더힐 233㎡와 같은 일부 고가 단지에서는 최대 47%에 달하는 세금 증가가 예측되고 있다. 이러한 변화는 공시가격, 공정시장가액비율, 그리고 향후 가능성이 있는 세율 인상 등 주요 보유세 산정 요소들이 동시에 상향 조정되면서 발생하는 복합적인 결과다. 특히 공정시장가액비율과 현실화율은 국회의 법 개정 없이 정부의 시행령 조정만으로도 즉각적인 적용이 가능하여, 정책 전환의 속도가 빠를 수 있다는 점에서 시장의 긴장감이 고조되고 있다. 세무 및 부동산 전문가들은 정부의 강력한 정책 의지에 따라 보유세 부담 증가는 당분간 피할 수 없는 현실이 될 것이라고 분석한다.

보유세 인상은 단순히 집주인에게만 영향을 미치는 것이 아니다. 임대차 시장에도 상당한 파급 효과가 예상된다. 임대인들이 늘어난 세금 부담을 임차인에게 전가할 가능성이 커지면서 월세 및 전세 가격의 동반 상승 압력이 높아질 수 있다. 이미 서울은 공시가격 상승에 보유세 부담까지 더해져 세입자들의 주거 불안이 심화될 것이라는 우려가 제기되고 있다. 집주인들은 고가 아파트 보유세 급증에 따른 매도 또는 보유 전략을 고심해야 하며, 임대차 계약 시 임대료 전가 문제에 대한 깊은 고민이 필요하게 될 것이다. 세입자들 역시 임대료 상승 압박과 함께 전세에서 월세로의 전환 심화 등 구조적인 변화에 직면할 것으로 보인다.

정부는 보유세 인상을 통해 세수 확충과 부동산 시장의 형평성 강화를 목표로 하고 있다. 그러나 이러한 정책이 집값 안정에 미치는 효과가 일시적일 수 있으며, 실수요자와 임차인에게 과도한 부담을 전가할 수 있다는 지적도 만만치 않다. 또한, 지역별·계층별 세 부담 양극화 문제에 대한 보완 대책 마련이 시급하다는 목소리도 높다. 전문가들은 단기적인 세제 정책에만 의존하기보다는 공급 부족 문제 해소, 공공주택 확대 등 중장기적인 주택 정책과 병행하여 세제 정책의 예측 가능성과 수용성을 높여야 할 시점이라고 강조한다.

이번 보유세 인상 정책은 하반기 부동산 시장의 주요 변수가 될 것으로 전망된다. 정부의 구체적인 보유세 로드맵 발표와 공정시장가액비율 및 현실화율의 최종 결정 여부에 따라 시장의 움직임은 더욱 요동칠 것으로 보인다. 실수요자들은 중장기적인 보유 전략과 정책 동향을 주시해야 하며, 임차인들은 임대료 변동과 계약 주기를 체계적으로 관리하는 등 변화에 대비하는 자세가 필요하다.