전국 법원 경매시장에서 농지 매수세가 크게 위축됐다. 지난 10월 경매에 나온 농지 가운데 실제 낙찰로 이어진 물건은 7건 중 1건 수준에 그쳤다. 낙찰률뿐 아니라 감정평가액 대비 낙찰가격을 나타내는 낙찰가율도 역대 최저 수준으로 떨어지면서 농지시장의 거래 부진이 경매시장에 반영되고 있다.

9일 경매시장 관련 통계에 따르면 지난 10월 전국 법원에서 진행된 농지 경매는 총 4,536건으로 집계됐다. 이 가운데 낙찰된 물건은 690건으로 낙찰률은 15.2%를 기록했다.

농지 경매에 나온 물건 100건 가운데 약 85건이 낙찰자를 찾지 못한 셈이다. 낙찰률은 경매 진행 건수 가운데 낙찰된 물건의 비율로, 경매시장에서 매수 수요가 어느 정도 형성돼 있는지를 보여주는 지표다.

이번 통계에서 주목할 부분은 낙찰률과 낙찰가율이 동시에 역대 최저 수준을 기록했다는 점이다.

낙찰률이 낮다는 것은 경매에 참여해 물건을 매입하려는 수요가 부족하다는 뜻이다. 낙찰가율까지 하락했다면 실제 매수자가 나타난 물건도 감정평가액보다 낮은 가격에 거래되는 경향이 강해졌다는 의미다.

농지 경매는 아파트나 일반 상업용 부동산과 달리 매수자의 이용 목적과 자격 요건이 거래에 상당한 영향을 미친다.

농지는 원칙적으로 농업경영 등 법에서 정한 목적에 맞춰 취득해야 하며, 일반적인 투자용 부동산처럼 자유롭게 개발하거나 용도를 변경하기 어렵다.

농지를 경매로 취득할 때도 농지취득자격증명 발급 여부와 실제 영농 가능성, 토지 이용 규제 등을 확인해야 한다. 해당 농지의 위치와 접근성, 도로 연결 상태, 배수 여건에 따라 활용 가치도 달라진다.

특히 경매 물건 가운데는 농로가 확보되지 않았거나 여러 필지로 나뉘어 있는 토지, 실제 이용 상태와 공부상 지목이 다른 토지 등이 포함될 수 있다. 이러한 조건은 매수자의 입찰 결정에 영향을 미친다.

농지 가격을 둘러싼 불확실성도 경매시장에 부담을 주는 요인이다.

일반 주택은 임대수익이나 실거주 수요를 기준으로 가격을 판단할 수 있지만, 농지는 실제 경작 수익과 장기적인 이용 가능성 등을 함께 고려해야 한다.

개발 가능성에 대한 기대만으로 농지를 매입하기도 쉽지 않다. 농지전용과 개발행위에는 별도의 법적 요건과 인허가 절차가 적용되기 때문이다.

정부와 지방자치단체가 농지의 실제 이용 실태와 불법 전용 여부를 관리하는 상황에서 농지 취득 목적과 이용 계획을 구체적으로 검토해야 한다는 점도 매수자에게 중요한 조건이다.

다만 농지 관리 강화가 이번 낙찰률 하락에 어느 정도 영향을 미쳤는지는 별도의 분석이 필요하다. 금리와 자금 조달 여건, 지역별 농지 공급량, 경매 물건의 특성 등도 함께 살펴야 한다.

농지 경매의 낙찰률이 낮아지면 유찰이 반복되는 물건이 늘어날 수 있다.

법원 경매는 최초 매각기일에 입찰자가 없거나 낙찰이 이뤄지지 않으면 재매각 절차를 진행한다. 유찰에 따른 최저매각가격 인하 폭은 법원과 사건별 매각 조건에 따라 달라진다.

반복 유찰로 최저매각가격이 낮아지더라도 실제 농지 활용이 어렵거나 권리관계가 복잡한 물건은 매수자를 찾지 못할 수 있다.

낙찰가율 하락 역시 모든 농지의 시장가격이 같은 비율로 떨어졌다는 의미는 아니다. 낙찰가율은 경매에서 실제 낙찰된 물건을 기준으로 계산되기 때문에 물건의 위치와 규모, 감정평가 시점 등에 따라 차이가 발생한다.

따라서 이번 통계는 농지 경매시장의 전반적인 매수심리가 약화됐다는 자료로 해석할 수 있지만, 이를 전국 농지 실거래가격의 하락률과 동일하게 볼 수는 없다.

농지를 담보로 자금을 빌린 소유자나 경매를 통해 채권을 회수해야 하는 금융기관에도 낙찰 부진은 부담이 될 수 있다.

경매가 반복적으로 유찰되면 매각 기간이 길어지고, 최종 낙찰가격이 낮아질 경우 채권 회수액도 줄어들 수 있기 때문이다.

농지를 매입하려는 수요자에게는 경매가격이 낮아지는 상황이 매수 기회가 될 수 있지만, 가격만으로 취득 여부를 판단하기는 어렵다.

농지취득자격증명 발급 가능성과 실제 경작 조건, 토지 이용계획, 현장 접근성 등을 확인해야 하며, 농지법상 의무를 이행하지 않을 경우 처분명령 등 행정조치가 내려질 수 있다.

지난 10월 전국 농지 경매에서는 4,536건 가운데 690건만 낙찰됐다. 낙찰률 15.2%라는 수치는 경매에 나온 농지 대부분이 새 소유자를 찾지 못했다는 사실을 보여준다. 낙찰률과 낙찰가율이 동시에 최저 수준으로 떨어진 가운데, 지역별 매각 현황과 유찰 물건의 특성에 대한 추가 분석이 요구된다.

정한영 기자